Schlagwort: Trennung

Wer als Paar gemeinsam eine Immobilie kauft, denkt in diesem Moment meist nicht an eine spätere Trennung. Kommt es doch dazu, stellt sich oft schnell eine praktische Frage: Kann die bereits festgesetzte Grunderwerbsteuer für den Partner aufgehoben werden, der aus dem Kauf wieder ausscheidet? Der Bundesfinanzhof hat diese Frage jetzt sehr klar beantwortet: Nein, jedenfalls dann nicht, wenn nur ein Käufer aus einem gemeinsamen Kaufvertrag ausscheidet und der andere den Kauf allein fortführt.

Dem Urteil des BFH vom 14.01.2026 (Az. II R 24/23) lag ein typischer Praxisfall zugrunde: Eine Käuferin und ihr damaliger Lebensgefährte hatten 2020 gemeinsam ein Einfamilienhaus erworben. Im Vertrag war vorgesehen, dass beide das Grundstück „zu je ½ Anteil“ kaufen. Noch vor dem Eigentumsübergang trennte sich das Paar. Daraufhin wurde notariell vereinbart, dass die Käuferin aus dem Vertrag ausscheidet und der andere Partner die Immobilie allein übernimmt. Die Käuferin beantragte anschließend die Aufhebung ihrer Grunderwerbsteuer nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.

Zunächst hatte das Finanzgericht Köln der Käuferin Recht gegeben. Das Gericht meinte, entscheidend sei, dass sie vor allem aus dem Vertrag herauswollte und kein eigenes wirtschaftliches Interesse daran hatte, dass ausgerechnet ihr Ex-Partner den Anteil übernimmt. Der BFH hat diese Sicht jedoch aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Was hat der BFH entschieden?

Der BFH stellt nicht auf das persönliche Motiv der Beteiligten ab, sondern auf die zivilrechtliche Struktur des ursprünglichen Kaufvertrags. Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG kann eine Grunderwerbsteuer nur dann aufgehoben werden, wenn der Erwerbsvorgang vor dem Eigentumsübergang innerhalb von zwei Jahren tatsächlich „rückgängig gemacht“ wird. Dafür reicht es nicht, dass wirtschaftlich nur noch einer kaufen will. Der ursprüngliche Erwerbsvorgang muss rechtlich wirksam beseitigt werden.

Genau daran fehlte es hier nach Auffassung des BFH. Bei einem gemeinsamen Grundstückskauf durch mehrere Erwerber besteht grundsätzlich ein gemeinschaftlicher Anspruch auf Übereignung des gesamten Grundstücks. Dieser Anspruch ist rechtlich unteilbar. Deshalb kann der Vertrag nicht im Sinne des § 16 GrEStG nur „halb“ aufgehoben werden. Wenn nur ein Käufer ausscheidet und der andere in die Position einrückt, bleibt der ursprüngliche Vertrag im Kern bestehen. Eine echte Rückgängigmachung liegt dann nicht vor.

Besonders wichtig ist ein Detail, das in der Praxis oft missverstanden wird: Die Formulierung im Kaufvertrag, wonach zwei Käufer „zu je ½ Anteil“ erwerben, bedeutet nach dem BFH nicht automatisch, dass zwei getrennte Kaufverträge vorliegen. Der BFH verweist insoweit auch auf § 47 Grundbuchordnung. Wenn die Auflassung zusammen mit dem Abschluss des Kaufvertrags in einer Urkunde erfolgt, enthält der Kaufvertrag zwangsläufig die Angabe der Anteile der Erwerber in Bruchteilen. Sie macht aus einem gemeinsamen Erwerb noch keine zwei rechtlich selbständigen Erwerbsvorgänge.

Warum ist das Urteil für Käufer so wichtig?

Die Entscheidung betrifft einen sehr lebensnahen Fall. Gerade unverheiratete Paare kaufen Immobilien häufig gemeinsam, ohne vorab zu regeln, was im Fall einer Trennung geschehen soll. Das Urteil zeigt, dass die steuerliche Hoffnung „Dann heben wir meinen Anteil einfach wieder auf“ trügerisch sein kann. Wer gemeinsam kauft, ist grunderwerbsteuerlich nicht ohne Weiteres so zu behandeln, als hätte jeder Käufer einen vollständig isolierten Einzelvertrag geschlossen.

Für die Praxis bedeutet das: Die Entlassung eines Partners aus dem Kaufvertrag führt nicht automatisch zur Aufhebung der gegen ihn festgesetzten Grunderwerbsteuer. Maßgeblich ist, ob der ursprüngliche Erwerbsvorgang insgesamt rückabgewickelt wird. Bleibt der Erwerb auf Käuferseite im Ergebnis bestehen und wird nur umgebaut, ist § 16 GrEStG regelmäßig nicht erfüllt. Das ist die zentrale Warnung aus diesem Urteil.

Was sollten Käufer und Verkäufer jetzt beachten?

Aus dem Urteil lassen sich einige klare Handlungsempfehlungen ableiten:

• Gemeinsame Immobilienkäufe vorab durchdenken. Wer als Paar gemeinsam kauft, sollte schon vor der Beurkundung besprechen, was bei Trennung, Finanzierungsausfall oder einem Rückzug eines Partners passieren soll.
• Nicht auf eine spätere Steueraufhebung vertrauen. Die Annahme, der „ausscheidende“ Käufer bekomme seine Grunderwerbsteuer über § 16 GrEStG ohne Weiteres zurück, ist nach dieser BFH-Entscheidung riskant.
• Änderungen vor Unterzeichnung des Änderungsvertrags prüfen lassen. Sobald ein gemeinsamer Kaufvertrag bereits steht, sind die Gestaltungsmöglichkeiten oft enger als gedacht. Eine frühzeitige Prüfung durch Steuerberater und Notar ist hier besonders wichtig.

Fazit:

Der BFH hat die Anforderungen an die Aufhebung der Grunderwerbsteuer bei einem gemeinsamen Immobilienkauf streng ausgelegt. Scheidet bei einem Kauf durch zwei Erwerber nur einer aus dem Vertrag aus und übernimmt der andere den Kauf allein, genügt das nicht für eine Rückgängigmachung nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.